Kaiken järjen mukaan asuntokaupan pitäisi käydä nyt kuumana: korot ovat pohjilla ja talouden luottamusmittarit huippulukemissa. Eikä muuttoliike kasvukeskuksiin näytä hiljentyvän.
Kaikesta huolimatta alkuvuoden asuntokauppa on jäänyt miinukselle edellisvuoteen verrattuna. Kauppamäärät ovat olleet tammi-toukokuussa muutaman prosentin pienempiä kuin vuosi sitten.
Moni on jo odottanut asuntomarkkinoiden tasaantumista, mutta silti kevään miinusmerkki on herättänyt kiinteistöalalla kummastusta.
Lähi-Tapiolan kiinteistörahastojohtaja Kim Särs pitää jäähtymisen syynä nousseita kustannuksia. Kova kysyntä on nostanut hintoja tonteista ja työvoimasta oviin ja ikkunoihin saakka.
– Kustannusten nousun takia hintoja on ollut pakko nostaa ja jossain vaiheessa tulee tilanne, jossa ostajat alkavat empiä, Särs muotoilee.
Esimerkiksi Espoon Tapiolaan vasta valmistuneiden kerrostaloasuntojen neliöhinta on 8000 euron luokkaa.
Käänne kesällä
Rakennusteollisuus ry:n pääekonomisti Sami Pakarinen uskoo, että pitkän nousun jälkeen markkinoilla tapahtuu käänne kesän aikana.
– Käännettä on ilmassa selvästi. Tietynlaista varovaisuutta voi tulla markkinoille varmasti kesän aikana, Pakarinen arvioi.
Asuntorakentamisen tulevaisuutta voi lukea rakennuslupatilastoista. Nyt ne kertovat selvästä taittumisesta.
Helmi-huhtikuussa rakennuslupia myönnettiin asuinrakentamiseen neljätoista prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin.
– Kaikkien katse kiinnittyy siihen, että asuntoja on vielä valmistumassa ja tarjonta kasvaa hyvin voimakkaasti 2019 loppuun asti. Monen mielessä kolkuttaa, paljonko kannattaa hankkeita käynnistää.
Kasvava tarjonta on omiaan hillitsemään asuntojen hintoja - sijoittajan harmiksi, ensiasunnonostajan iloksi.
Jopa rakennusala näkee buumissaan varjopuolen
Rakennusteollisuudessakin myönnetään, että pieni jäähdyttely alkaa olla paikallaan. Samalla toivotaan hartaasti, että rakentamisen buumi rauhoittuisi tasaisesti.
– Kun katsomme miten kuumana asuntorakentamien käy ja jos katsotaan pitkän ajan tarvetta, niin on selvää että näillä tasoilla ei voida kovin pitkään olla, Pakarinen sanoo.
Monen mielessä kolkuttaa, paljonko kannattaa hankkeita käynnistää Sami Pakarinen, Rakennusteollisuus ry.
– Mutta on hyvä uutinen, jos tuotannon tasossa tulisi rauhallinen laskeutuminen, hän lisää.
Lähi Tapiolalla on kiinteistösalkussaan viitisen tuhatta vuokra-asuntoa. Toistaiseksi ne ovat löytäneet hyvin asukkaansa ja käyttöaste on nyt 97 prosenttia, mutta edellytyksenä on hyvä sijainti liikenneyhteyksien ja palveluiden äärellä. Särsin mukaan niille kävelymatka saa olla korkeintaan 800 metriä.
– Uusien rakennuspaikkojen on oltava yhä keskeisimmillä paikoilla, ja yhä enemmän kyse on siitä, että näitä paikkoja ei ole. Meillä on Suomessa kyllä ihan riittävästi maa-alueita, mutta aivan julkisten yhteyksien vieressä paikkoja ei ole kovin paljon.
Asuntosijoittajia hurjasti enemmän
Asuntorakentamisen lämpöasteiden nousussa suuressa roolissa ovat olleet asuntorahastot ja -sijoittajat.
Matalien korkojen aikana sijoitusasunnon ostaminen ja sen edelleen vuokraaminen on tullut mahdolliseksi yhä useammalle.
Asuntosijoittamisesta on tullut yksi sijoitusmuoto osakkeiden ja pankkitilin rinnalle. Jokseenkin kaikki pankit ja eläkeyhtiöt tarjoavat asuntosijoittamista rahastojensa kautta.
Pellervon taloustutkimuksen (PTT) mukaan vuokratuloja saavien henkilöiden määrä on pompannut vauhdilla. Kymmenen vuoden aikana heidän määränsä on noussut 76 500:lla. Nyt 317 000 suomalaista saa vuokratuloja.
Osaltaan heidän ja asuntorahastojen kasvun ansiota on, että kasvukeskuksiin on noussut uusia koteja vauhdilla. Kääntöpuolena on rakennusalan lämpiäminen ylikuumentumisen tuntumaan.
Asuntorahastojen yhtenä vetonaulana ovat olleet taloyhtiölainat. Niiden kautta on rahoitettu moni kohde ja samalla luotu velkaa, joka alkaa huolestuttaa jo pankkejakin. Asuntosijoittajat ovat vaikuttaneet rakentamiseen suuresti.
– Todella suuresti. Olemme saaneet tehtyä asuntokantaa, johon ihmisillä on varaa muuttaa eli asunnot pienentyneet, Lähi-Tapiolan Kim Särs sanoo.
"Monella sijoittajalla liian ruusuinen kuva"
PTT:n ennustepäällikkö Janne Huovari arvelee, että monella ei-ammattimaisella asuntosijoittajalla saattaa olla edessään pettymys.
Hieman ristiriitaisesti, talouden piristyminen voi olla huono uutinen asuntosijoittajalle.
Huovari sanoo, että moni on pysynyt vuokra-asujana epävarman talouden ja työtilanteen takia. Se on ollut asuntosijoittajan etu.
Nyt epävarmuus on vähentynyt ja moni vuokralainen alkaa harkita oman asunnon ostamista. Se on asuntosijoittajalle riski, ja varsinkin jos korot lähtevät nousuun.
– Tilanne on näyttänyt viime vuosina hyvältä, kun korot ovat olleet alhaalla ja vuokrat nousseet. Osalle on tullut liian ruusuinen kuva, Huovari pohtii.
Rakennusteollisuuden Pakarinen on samoilla linjoilla.
– Asuntosijoittamisella on nyt vaikeampi tehdä tuottoa kuin pari kolme vuotta sitten.
Neliöt vai työmatka?
Asuntosijoittajat ovat tuottaneet etenkin pieniä kerrostaloasuntoja lähelle kaupunkien keskustoja. Ne ovat käyneet hyvin kaupaksi, mutta vetääkö suomalaisen veri sittenkin väljempiin maisemiin?
PTT:ssä arvioidaan, että taloustilanteen kohentuessa isompien ja kauempana keskustoista sijaitsevien asuntojen kysyntä lähtee nousuun. Kysyntä suuntautuu kuitenkin radan varteen, eikä niinkään autoilun varaan rakentuville asuinalueille.
– Kysymys on siitä tingitäänkö työmatkasta vai asunnon koosta, Huovari kiteyttää asumisen ydinkysymyksen.
Toistaksi virta kaupunkeihin jatkuu. Särs ennustaa jatkoa kehitykselle jossa rakennetaan parhaille paikoille, samalla kun pienten paikkakuntien vanhat omakoti-, rivitalo ja kerrostaloasunnot tyhjenevät.
– Se on yhteiskunnan kulkua.